Os condomínios fazem parte da vida moderna, constituindo espaços nos quais convivem diferentes famílias ou empresas, exigindo, assim, uma administração eficiente e transparente. O síndico é a figura responsável por gerir o condomínio, representando os interesses da coletividade e assegurando que as normas regimentais sejam cumpridas. Mas, quais são os limites da sua responsabilidade ? Neste artigo, vamos explorar o conceito de condomínio, o papel do síndico e as suas responsabilidades de acordo com a legislação vigente.
A pergunta que devemos esclarecer em primeiro lugar é a seguinte: O que é um condomínio ?
O conceito de condomínio, em sentido amplo, está previsto no artigo 1.314 do Código Civil, o qual define a situação onde duas ou mais pessoas possuem simultaneamente a propriedade de um bem, em comum. Nesse regime, cada condômino tem direito à sua parte da coisa, podendo utilizar e fruir dela conforme o acordo entre os coproprietários, respeitando as limitações legais e contratuais. No caso específico dos condomínios edilícios, sobre os quais falaremos a seguir, esse conceito se aplica à coexistência de áreas privativas e comuns, onde a gestão coletiva é essencial para o bom funcionamento do espaço.
O que é um condomínio edilício ?
O condomínio edilício é um tipo específico de condomínio, onde coexistem propriedades individuais e coletivas. Essse conceito de condomínio pode ser entendido como a coexistência de diversos proprietários em um mesmo edifício ou conjunto de edifícios, compartilhando áreas comuns enquanto cada um detém a propriedade de sua unidade privativa.
Esse tipo de condomínio está regulamentado pelo Código Civil, especificamente nos artigos 1.331 a 1.358, os quais definem os direitos e as obrigações dos condôminos, bem como a forma de administração do edifício, incluindo a eleição de um síndico, que será o responsável por garantir a boa gestão do espaço e o cumprimento das leis.
E qual é o papel do síndico ?
O síndico é a figura central na administração do condomínio, responsável por garantir a manutenção, o cumprimento das regras internas, a gestão financeira e a representatividade legal do condomínio. De acordo com o Código Civil (artigo 1.347), o síndico pode ser condômino ou não, e é eleito em assembleia pelos próprios moradores, com um mandato que pode variar conforme a convenção condominial, mas que possui um limite legal de 02 anos.
E como administrador e representante do condomínio, é natural que a figura do síndico esteja revestida de responsabilidade pelos atos práticados durante o seu mandato. O Código Civil, em seus artigos 1.347 a 1.350, detalha as atribuições e responsabilidades do síndico. Entre suas principais funções, podemos destacar:
Representação legal do condomínio: O síndico responde judicial e extrajudicialmente em nome do condomínio, o que inclui a contratação de serviços, o gerenciamento de funcionários e a defesa dos interesses da coletividade;
Prestação de contas: É obrigação do síndico prestar contas anualmente, ou quando solicitado, sobre a administração financeira do condomínio, demonstrando efetivamente quais foram as despesas custeadas durante sua gestão. A transparência nas contas é essencial para evitar problemas jurídicos e manter a confiança dos condôminos;
Manutenção e conservação das áreas comuns: O síndico deve zelar pela manutenção e conservação das áreas comuns, sendo responsável por organizar reparos, contratar fornecedores e garantir a segurança do local;
Cumprimento das leis e convenção condominial: O síndico é responsável por assegurar que as leis vigentes, as decisões da assembleia e a convenção condominial sejam respeitadas. Isso inclui, por exemplo, agir em casos de infrações ou mau uso das áreas comuns;
Cobrança dos condôminos inadimplentes: O síndico é responsável pela cobrança e controle da entrada de receitas decorrentes das contribuições prestadas por cada condômino, sendo que o seu papel é o de promover diligências, inclusive no campo jurídico se necessário, para garantir que não haja inadimplências entre os condôminos;
Convocação da assembleia: O síndico também é a parte responsável em convocar a assembleia de condôminos quando for necessária a deliberação sobre temas que demandem aprovação da Assembleia Geral.
E o que acontece se o síndico descumprir com as obrigações decorrentes de suas atribuições ?
Dependendo da gravidade do ato ou da omissão, e se o síndico agir de maneira negligente, imprudente ou até mesmo dolosa, ele poderá ser responsabilizado judicialmente por eventuais prejuízos causados ao condomínio ou aos condôminos em geral. Isso pode ocorrer, por exemplo, em casos de má gestão financeira, omissão de manutenção das áreas comuns que venham a causar algum dano aos condôminos, descumprimento das leis e das normas regimentais do condomínio, entre outros. É importante deixarmos claro aqui que essa responsabilização do síndico pode ser tanto civil quanto criminal, a depender da natureza do ilícito praticado. Se o síndico desviar recursos do condomínio, por exemplo, ele pode ser indiciado pelo crime de apropriação indébita e responder uma eventual ação penal por isso.
Além disso, o síndico pode ser destituído do cargo caso sua administração seja questionada pelos condôminos. A destituição pode ocorrer por diversos motivos, como a não prestação de contas, descumprimento das regras da convenção ou mau desempenho nas funções. Conforme o artigo 1.349 do Código Civil, os condôminos podem, em assembleia especialmente convocada para este fim, destituir o síndico caso ele pratique irregularidades, não administre o condomínio conforme os interesses coletivos ou se for negligente no cumprimento de suas obrigações. Dessa forma, a má gestão pode resultar na perda de mandato e de credibilidade perante os condôminos, o que pode prejudicar a vida pessoal e profissional do síndico, especialmente se ele atuar como profissional na área de administração condominial. A destituição por má conduta pode levar à exclusão de futuras oportunidades, além de processos judiciais que podem se estender por anos.
O síndico tem a responsabilidade legal de administrar o condomínio de forma eficiente e transparente, conforme as atribuições descritas no Código Civil e na convenção condominial. É muito importante que todas as normas procedimentais dispostas na legislação, na convenção e no regimento interno do condomínio sejam observadas, bem como que o síndico conte com um planejamento de gestão administrativa e financeira sólido, de forma a evitar que ocorram problemas durante seu mandato.
Como o síndico pode se prevenir em relação a essas situações ?
É muito importante que o condomínio conte com uma assessoria especializada, principalmente no âmbito jurídico, de forma que o profissional possa orientá-lo a adotar os melhores caminhos, de forma a evitar situações que possam, de alguma forma, prejudicar o condomínio. Além disso, existem empresas especializadas na prestação de serviços relativos à administração de condomínios, as quais, inclusive, oferecem um síndico profissional da própria empresa para gerir o condomínio. Essa opção muitas vezes pode ser conveniente para os condôminos, que não precisarão eleger, dentre eles mesmos, um membro para assumir a posição de síndico, que normalmente não possui experiência em gestão e nem tempo para tratar da administração condominial.
A Lucas Rosado Advocacia coloca-se à sua disposição para oferecer suporte e assessoria necessária para o desempenho de um excelente mandato como síndico do seu condomínio.
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